[스크랩] 임의경매VS강제경매, 어떤 물건이 낙찰 받기 더 쉬울까?

같은 조건에서 임의경매와 강제경매물건이 동시에 나왔다고 한다면 어떤 물건에 관심이 먼저 갈까? 경매에는 임의경매와 강제경매 두 가지 종류가 있다. 담보권을 가지고 경매를 하는지 아니면 집행권원을 가지고 경매를 하는지에 따라 구분 된다. 경매를 취소시킬 때를 제외하고는 둘 다 비슷한 방식으로 경매가 진행된다. 하지만 모든 조건이 동일한 상황이라고 하더라도 입찰자입자에서 본다면 분명 수월한 물건이 있다. 선순위임차임과 선순위전세권자가 각각 경매를 신청했을 때 낙찰자에게 어떻게 영향을 미치는지 살펴보자.

선순위전세권은 말소기준권리보다 먼저 전세권설정등기를 한 임차인을 말하고, 선순위임차인은 전세권설정등기를 하지 않고 말소기준권리보다 먼저 전입신고와 점유를 통해 대항력을 갖추고 있는 임차인을 말한다.

언 듯 보기에는 같은 효력을 가지고 있지만 누가 경매를 신청하느냐에 따라 따져봐야 할 사항이 다르다.

전세권은 물권으로 경매를 실행할 수 있는 권리가 있기 때문에 전세권자는 자신의 보증금을 회수하지 못할 경우 집주인의 허락없이 전세권에 기한 임의경매를 신청할 수 있다. 반면 임차권은 채권이기 때문에 경매를 임의로 실행을 할 수 없어 집주인을 상대로 한 소송을 통해 법원의 판결문, 공정증서 등을 가지고 경매를 신청해야 한다. 그래서 전세권은 임의경매, 임차권은 강제경매가 되는 것이다.

또한 전세권은 일정한 요건만 갖추고 있다면 말소기준권리가 되기 때문에 입찰자가 크게 걱정할 필요는 없다. 전세권이 말소기준권리가 되는 요건은 집합건물(아파트, 연립 등)에서 해당 주택 전부에 전세권을 설정(방 한 칸에 전세권설정등기는 안 됨)한 상태에서 전세권자가 전세권에 의한 경매신청을 하거나 배당요구를 한 경우에는 전세권이 말소기준권리가 된다. 말소기준권리다 된다는 것은 매각으로 소멸된다는 것이기 때문에 인수될 가능성이 없다는 것이다.

반면 임차권은 말소기준권리가 될 수 없기 때문에 선순위임차인이 경매를 신청하게 되면 반드시 확인해야 할 사항이 있다. 바로 확정일자일이다. 확정일자일은 돈을 받을 수 있는 순위이기 때문에 확정일자일이 말소기준권리보다 빠를 경우에는 큰 문제가 없지만 확정일자일이 말소기준권리보다 후순위에 있거나 없을 경우에는 낙찰자가 인수해 할 가능성이 매우 높다.

여기서 알아야 할 부분은 확정일자의 효력 발생시점이다. 확정일자는 전입신고+점유, 즉 대항력을 갖추고 난 후에 효력이 발생된다. 그렇기 때문에 아무리 확정일자를 아무리 빨리 받았다고 하더라도 전입신고와 점유가 없다면 효력은 발생되지 않게 된다.

 

그렇다면 강제경매를 신청한 선순위임차인이 확정일자를 받지 않았다면 임차인의 배당순위는 어떻게 결정될까? 이 때에는 경매개시결정등기일을 기준으로 배당을 받을 수 있다. 경매개시결정등기일은 권리관계상 거의 마지막 순위이기 때문에 실질적으로 미배당된다고 봐야 할 것이다.

 

따라서 선순위임차인이 있는 물건이라면 입찰자입장에서는 강제경매물건 보다는 임의경매물건이 오히려 부담없이 입찰에 임할 수 있을 것이라 하겠다.

 

지금까지 입찰자입장에서 따져봤다. 그렇다면 임차인입장에서는 전세권설정등기를 하는 것과 대항력(전입신고+점유)을 갖추는 것 중 어떤 것이 더 유리할까?

위에서 설명했던 것을 역으로 생각해 보면 쉽게 답이 나올 듯하다. 위에서 전세권은 말소기준권리가 될 수 있기 때문에 매각으로 소멸된다고 했다. 그렇기 때문에 자신의 전세보증금을 다 못 받은 선순위전세권자일지라도 전세권은 매각으로 소멸된다.

 

하지만 대항력을 갖춘 임차인의 경우 매각으로 자신의 보증금을 다 못 돌려 받았다면 낙찰자에게 청구를 할 수 있다. 선순위임차인은 주택임대차보호법에서 정한 대항력(전입신고+점유)를 갖추고 있으면 무슨일이 일어나더라도 자신의 보증금을 다 받아낼 수 있기 때문이다.

 

만약 임차인이 대항력을 갖추고 있는 상태에서 전세권설정등기까지 했다면 이 임차인은 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리를 각각 가지고 있는 것이다.

이럴 경우 임차인은 전세권자로서의 배당요구를 할 수 있고, 전세권자로서의 배당요구 지위를 갖고 있어 입찰자입장에서는 임차인이 어느 지위에서 배당요구를 했는지도 꼼꼼히 확인해볼 필요가 있다. 

 

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출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 화랑1 원글보기

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