[스크랩] 임야 투자의 함정「비오톱」이란?

 

"구로구 개봉동 제2종일반주거지역의 임야 약 1,000평  공시지가 약 25억, 매가 15억, 17억 대출가능~!!"

이 땅을 "1억에 계약해서 대출만 받아도 잔금치르고 2억은 남는다" 고 아우성입니다

 

의아한 마음으로 지번을 받아 조사 해 본 결과 아래와 같이 표기되어 있었습니다.

 

 

국토법 상으로는 도시지역/제2종일반주거지역의 도로에 접한 '대' 이나 다른 법령으로 정한 지구, 구역란에 보면

"비오톱1등급" 으로 표기되어 있습니다..

 

랜드맵으로 보면,

 

바로 이 지점인데 지목은 대지인데  사방지에 '비오톱1등급' 이라니...

로드뷰로 살펴보니 현황은 '임야' 입니다..???

비오톱은 보통 공원구역에나 지정되는 법인데 개발제한구역(G/B)도 아니고 공원구역도 아닙니다.

여기서 우리가 분명히 알아두어야 할 점은 토지를 관장하는 실정법은 지적공부 상이 아닌 '현실지목' 에 따라

지역/지구/구역을 지정, 관리 한다는 내용입니다..

 

"비오톱이 뭡니까??"

 

비오톱은 장기미집행 도시계획시설 중 공간시설인 공원에 지자체의 도시계획 조례로 생태자연의 보전을 위해

"개발절대불가 지침" 으로 지정하는 용도구역 이라는 겁니다.

 

"비오톱(biotope)"이란 그리스어로 생명을 의미하는 "비오스(bios)"와 땅 또는 영역이라는 의미의 "토포스(topos)"가 결

합된 용어로 특정한 식물과 동물이 하나의 생활공동체, 즉 군집을 이루어 지표상에서 다른 곳과 명확히 구분되는 하나의 서식지를 말하며 협의적으로는 도시개발과정에서 최소한의 자연 생태계를 유지할 수 있는 생물군집 서식지의 공간적 경계를 말한다." 라고 정의되어 있습니다.

 

서울시조례규치 제 3조에 의하면, 서울시장은 비오톱(도시생태현황) 유형화 방법을 정할 수 있고, 비오톱유형평가 등급은 1등급부터 5등급으로 나눌 수 있고, 개별 비오톱평가 등급은 1등급부터 3등급으로 되어 있고, 비오톱1등급은 대상지 전체에 대해 절대적으로 보전이 필요한 비오톱유형으로서 특별히 보호가치가 있는 비오톱(보전)이라는 것입니다.

다시 말해 비오톱1등급 토지는 보전하겠다는 것입니다. 즉, 개발 절대불가 라는 뜻이지요...

 

그런데 비오톱은 장기미집행도시계획시설중 공원에 대한 용도구역인 ‘도시자연공원구역’ 으로 지정하기

에 앞서 전단계로 지정하는 규제라는게 더 중요한 문제입니다.

도시자연공원구역은 또 무엇일까요?

본래 장기미집행도시계획시설은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제 48조의 규정에 의하여 2020.7.1.까지 실시계획인가를 받지 못하면 실효가 되는 것인데,

그러나 「도시공원 및 녹지에 관한 법률」 제 17조 및 부칙 제 8조에 의하면, 장기미집행도시계획시설 중 공원은 도시관리계획에 의한 공원조성계획이 없는 경우에는 2015.10.1. 에 실효되도록 규정하고 있습니다.

즉, 공원은 도시관리계획에 의한 공원조성계획이 없는 경우에는 2015.10.1.에, 공원조성계획은 수립하였지만 실시계획의 인가나 그에 상당하는 절차가 진행되지 아니한 경우는 2020.7.1.에 실효되는 것입니다.

 

그런데 장기미집행도시계획시설의 대부분을 차지하는 공원구역을 모두 보상 하기에는 예산이 부족하니 비오톱은 바로

 ‘도시자연공원구역’ 제도인 것입니다.

“도시자연공원구역”은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조의2의 규정에 의하여 결정된 구역으로,

그린벨트와 같은 용도구역인 것이고, 도시자연공원구역으로 지정되면 보상도 없고, 실효도 되지 않도록 자연 그대로 공원기능을 하도록 한 제도입니다.

즉, 구역은 도시계획시설이 아니며, 용도구역이며, 매수청구제도는 있으나 그 요건이 개별공시지가 평균치의 50퍼센트 미만이어야 하므로 이에 해당하는 토지는 없는 실정이고, 2020.7.1. 에 실효되는 것과 달리 용도구역이므로 실효도 되지 않고 영원히 묶이는 것이고, 재산세 50% 감면규정도 적용받지 못하는 신세가 되는 것입니다.

 

결국 본인의 만류로 지인은 허황된 꿈(?)을 접고 포기하게 되었는데 언듯 생각하니 

이러한 제도에 대한 정보를 공유해야겠다는 취지로 이글을 쓰면서 아래에 "서울시 도시계획조례" 를 참고하여 공원을

낙찰받는 투자자들은 자신의 권익보호를 위해 자칫하면 놓칠 수 있는 새롭게 도입되는 제도들에 대한 공부를 게을리

해서는 안되겠습니다...

 

 

서울특별시 도시계획 조례 시행규칙    제3조(도시생태현황 및 평가방법) ① 조례 제4조 제4항에 따른 도시생태현황 조사에는 다음 각 호의   내용이 포함되어야 한다.  1. 토지이용현황  2. 토양의 불투수(부투수) 포장현황  3. 현존 식생현황  4. 그 밖의 도시생태현황 조사가 필요하다고 시장이 인정하는 사항    ② 서울특별시장(이하 '시장'이라 한다)은 제1항의 조사내용을 구체화하고 조사결과를 도시계획에 반영  하기 위하여 다음 각 호의 사항을 따로 정할 수 있다.  1. 조사 주기  2. 조사 방법  3. 조사원증의 발급  4. 비오톱(도시생태현황) 유형화 방법  5. 비오톱(도시생태현황) 보전가치 등급 및 등급산정 방법  6. 조사자료의 GIS구축 방법    ③ 조례 별표 1 제1호 가목(4)의 비오톱유형평가 등급 및 개별비오톱평가 등급은 다음과 같다. <신설  2010. 4. 29>  1. 비오톱유형평가 등급  <신설 2010. 4. 29>   가. 1등급: 대상지 전체에 대해 절대적으로 보전이 필요한 비오톱유형   나. 2등급: 대상지 전체에 대해 보전을 우선해야 하는 비오톱유형   다. 3등급: 대상지 일부에 대해서는 보전을 우선하고 잔여지역은 토지이용제한이 필요한 비오톱유형   라. 4등급: 대상지 일부 토지에 대한 토지이용제한이 필요한 비오톱유형   마. 5등급: 부분적으로 개선이 필요한 비오톱유형  2. 개별비오톱평가 등급  <신설 2010. 4. 29>   가. 1등급: 특별히 보호가치가 있는 비오톱(보전)   나. 2등급: 보호할 가치가 있는 비오톱(보호 및 복원)   다. 3등급: 현재로서는 한정적인 가치를 가지는 비오톱(복원)    ④ 시장은 조례 제4조 제4항에 따라 실시한 도시생태현황 조사결과를 14일 이상 공고하여야 한다.  <신  설 2010. 4. 29>

 

 

 

 

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출처 : 토지사랑모임카페

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