[스크랩] 최근 전세값 급등은 오히려 집값 폭락의 신호

전셋값이 급등하고 있는 가운데 일부 언론에서 주택공급을 늘려야 한다거나 지금이야 말로 내 집 마련에 나서야 할 때라는 등 상식 밖의 진단을 내놓고 있다. 전셋값 급등이 오히려 집값 폭락의 신호라는 분석이 설득력을 얻고 있는 가운데 이 같은 상반된 분석은 무책임할 뿐만 아니라 위험천만하다.

연합뉴스를 비롯해 일부 경제지들은 15일 한 부동산 정보업체 자료를 인용해 "매매 가격이 떨어지고 전셋값이 계속 오르는 가운데 일부 지역에서 급매물 거래가 늘고 있다"고 보도했다. "전세 수요, 매매로 눈 돌리나"라는 제목을 내걸고 있지만 정작 기사에는 이를 뒷받침할 만한 내용이 없다.

 

연합뉴스는 이에 앞서 12일에도 "전셋값 강세에 소형아파트 매매 '꿈틀'"이라는 제목으로 "전셋값이 2년 전에 비해 크게 오른 데다 물건마저 품귀현상을 빚으면서 전세 대기 수요가 매매로 돌아서고 있다"는 기사를 내보냈다. 그러나 일부 지역의 급매물 거래를 두고 매매로 돌아서고 있다고 볼 수 있는지는 의문이다.

 

비슷한 기사는 곳곳에서 발견된다. SBS는 13일 "일부 소형 아파트 매매시장이 꿈틀거리기 시작했다"면서

"강세를 보이는 전세 수요가 매매 수요로 돌아선 것 아니냐 이런 기대가 나왔다"고 보도했고 문화일보는 12일 "전셋값이 2년 전에 비해 크게 오른데다 공급물량마저 딸리면서 전세 수요가 매매로 돌아서고 있는 것으로 분석된다"고 보도했다.

 

같은 내용의 기사가 동아일보와 서울신문, 매일경제, 한국경제, MBN 등에도 났다. 한국경제는 "최근 들어 매수문의가 늘고 있어 전셋값 상승세가 지속되면 집값 상승으로 이어질 것"이라는 한 부동산 중개업자의 말을 전하기도 했다. MBN은 "서울 강북의 일부 지역에서는 여유 자금을 보태 중소형 아파트를 사는 사례도 나타났다"는 분석까지 내놨다.

 

동아일보는 "공급 부족이 예상되는 지역의 분양물량은 주거안정은 물론 투자 메리트도 갖출 수 있어 장기적 관점에서 관심을 가질 필요가 있다"고 한 업계 관계자의 말을 인용했고 중앙일보는 한발 더 나가 "전셋값 급등으로 집값 반등 분위기 솔솔~ 주목할 곳 어디?"라는 제목 아래 한 건설회사의 분양 홍보 보도자료를 온라인에 그대로 게재하기도 했다.

 

이들 언론이 한 목소리로 이야기하는 건 지금처럼 전셋값이 오르다 보면 좀 더 보태서 집을 사려는 수요도 생겨나지 않겠느냐, 그럼 집값도 다시 뛸 거고, 그렇다면 미리 사두는 것도 좋지 않겠느냐는 논리 비약으로 전개된다. 그러나 이런 주장은 막연한 희망사항일 뿐 뒷받침할 만한 아무런 근거도 없다.

(서울지역 주택 매매가격과 전세가격 비교. 10월15일 기준, 국민은행 자료.)

 

우선 전셋값 급등이 매매 수요로 이어진다는 증거가 없다. 이는 대부분 언론이 인정하고 있는 사실이다. 일부 지역에서 소형 아파트의 급매물이 거래되는 것이 확인됐을 뿐 이는 달리 해석하면 주택시장 전반이 여전히 얼어붙어 있다는 반증일 뿐이다. 전셋값 상승이 매매 가격 상승으로 이어질 거라는 막무가내 주장을 하는 전문가는 거의 또는 전혀 없다.

 

15일 김중수 한국은행 총재 주재로 열린 시중은행 행장들 모임에서는 오히려 "전셋값 상승이 매매가격 상승으로 이어질 가능성은 크지 않다"는 결론이 나왔다. 주택 매매가격 전망의 불확실성이 높고 매매가격 대비 전셋값 비율이 과거에 비해 아직 낮은 수준이기 때문에 매매가격 상승 여부는 좀 더 지켜봐야 한다는 이야기다.

 

토지+자유연구소에 따르면 최근 전셋값이 급등하는 이유는 크게 두 가지다. 첫째, 실 거주 수요가 전세 수요로 돌아섰기 때문이다. 왜냐고? 집값이 떨어지고 있는데 굳이 지금 빚을 내서 집을 살 이유가 없기 때문이다. 둘째, 투기적 가수요가 줄어들면서 전세 공급이 줄어든 탓도 있다. 전세를 끌어안고 집을 사는 경우가 줄어들었다는 이야기다.

 

전세수요 = 주택수요 - (실 거주 수요 + 투기적 가수요) - 월세수요.

 

전세 수요를 간단히 도식화하면 이렇다. 그런데 지금은 실 거주 수요와 투기적 가수요가 동시에 줄어들고 있다. 둘 다 이유는 같다. 내 집 마련이거나 부동산 투기거나 지금은 집을 사기에 부담스러운 상황이다. 이런 맥락에서 보면 최근 전셋값 급등은 부동산 폭락이 머지 않았다는 신호이며 따라서 일시적인 현상에 그칠 가능성이 크다.

 

(매매가격 대비 전세가격 추이. 국민은행 자료.)

 

서울 지역에서 매매가격 대비 전셋값 비중은 지난달 기준으로 42.3% 밖에 안 된다. 전셋값이 많이 올랐다고 하지만 여전히 집을 사려면 전세값의 두 배 이상을 내야 한다는 이야기다. 매매가격 대비 전셋값 비중은 2001년 64.6%나 2006년 47.7%에 비교하면 오히려 낮은 편이다. 전셋값이 오르는 것도 문제지만 집값이 너무 높은 게 진짜 문제라고 할 수 있다.

 

 

 

국제연합(UN) 주거기구에서 제시하는 평균소득 대비 적정주택가격(PIR)은 3~4배다. 우리나라 도시가구 근로자 평균소득이 연 4천만원 정도라고 보면 적정주택가격은 1억6천만원 정도가 적당하다는 이야기지만 실제로 국민주택 규모 이하 아파트도 대략 3억원 이상을 호가하는 상황이다.

 

 

참여연대는 최근 논평에서 장기 전세임대주택 공급을 늘리는 것이 가장 중요한 정책대안이라고 주장한 바 있다. 참여연대는 "보금자리주택 가운데 분양물량의 상당수를 전세임대로 전환하고, 건설회사들의 입주 후 미분양 물량을 전세용으로 내놓도록 독려하는 정책을 적극적으로 추진해야 한다"고 지적했다.

 

참여연대는 아울러 "전세계약을 기본 임대차 기간에 2년 범위 내에서 추가로 갱신할 수 있도록 하는 계약갱신청구권 제도를 도입하고, 보증금 및 전·월세 인상률을 5% 정도로 제한하는 내용으로 주택임대차보호법 개정이 이루어져야 한다"고 주장했다. 소득에 따른 임대료 차등 책정제나 저소득층 세입자들에 대한 월세를 일부 직접 지원하는 방안도 제시됐다.

 

토지+자유연구소 조성찬 연구원은 "전체 주택수요가 변하지 않은 상황에서 임대주택 공급을 증가시키게 되면 자칫 공급과잉이 될 수 있다"면서 "진정한 해결책은 토지 불로소득, 즉 지대를 토지보유세로 환수하여 아파트 가격의 거품을 빼 시민들이 구입가능한 가격수준이 되도록 유도하는 것"이라고 지적했다.

 

김광수경제연구소 선대인 부소장은 자신의 블로그에 쓴 글에서 "무리하게 빚을 내 집을 소유하고 있는 '하우스푸어'들이 금융비용 부담을 줄이려고 전셋값을 올리는 측면이 있다"면서 "상당수 언론들의 선동보도도 한몫을 하고 있다"고 지적했다. 선 부소장은 "다주택 투기자들을 중심으로 매물이 쏟아지면 전셋값도 자연스럽게 떨어질 가능성이 높다"고 강조했다.

 

선 부소장은 "전세 보증금 인상분이 3천만원이고 금리가 5%라고 가정하면 이 가계는 2년 동안 300만원의 이자를 부담해야 하지만 집을 사기 위해 2억원의 부채를 내야 한다고 가정하면 2년 동안 이자만 2천만원을 내야 한다"면서 "2천만원의 이자 부담을 감당하면서 집값이 꺼져가는 걸 평온한 마음으로 지켜볼 수 있는 가계는 많지 않다"고 덧붙였다.

 

선 부소장은 "부동산 거품이 가라앉고 있는 부동산 시장의 냉혹한 현실을 인정하지 않고, 선량한 가계를 제물로 삼아 부동산 거품을 떠받치려는 일부 언론만이 그렇게 희망할 뿐"이라면서 "부동산 광고에 목을 맨 일부 언론들의 억지 선동보도에 휘둘리지 않도록 신중하시기 바란다"고 거듭 당부했다.

출처 : [Daum우수카페]귀농사모

글쓴이 : 소동파 원글보기

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